上周央行公布了2025年2月的货币数据，M1同比增长0.1%。广义货币（M2）同比增长7%。

因为央行M1的统计口径新加入了个人活期存款，所以和2023年2024年M1对比，需要修正之前的数据。

大家在社群资料库查看这个修正经济数据

M1数据简单点理解就是活期便于投资和消费的钱，但我们观察这两年的数据，2025年2月M1数据竟然和2023年1月的数据差不多。2年多M1几乎没增长。

但是我们观察M2数据，从前年270多万亿涨到了2月320万亿，增加了了接近17%。这说明了什么？

①

M1和M2差别大的原因

M1的新统计内容主要是：个人/企业活期存款+M0（机构备付金很少）

M2的统计内容主要是是：M1+个人/企业定期存款。

M2比M1多的内容主要是个人和企业的定期存款。

也就是说这两年超印的货币主要是被个人和企业拿去储蓄或者买理财去了，而没有拿去消费和投资。因为如果一个人或者企业随时准备消费和投资，他的资金会进入活期的状态。一个人的消费和投资就是另一个人的收入，当增量货币被储蓄了，则整体的收入就会下滑。

这也是最近大会，促进消费的原因。但是这两年形成的储蓄习惯是有惯性的没那么容易扭转。

而且居民和企业加大储蓄恰恰也是对未来的预期不乐观，超前储蓄。中产的收入和就业在2025年依然要承压。

②

M2这三年涨了这么多，中产的房子会涨价吗？

媒体上普遍说的逻辑是M2上涨意味着货币贬值和房价上涨，事实确实如此吗？看下面两张图

2005～2015年美国M2和全国房价指数

1995～2015年日本M2和全国房价指数

图一和图二分别是日本和美国特定阶段的M2和房价数据，能看出来M2持续上涨而房价持续下探。

由此能看出来房子并不是总是和M2正相关，因为M2是存量数据会持续累计，在一些时间段，房价下跌和M2上涨非常正常。

既然M2不和房价直接相关，那央行的什么数据和房价上涨直接相关呢？

其实是居民中长期消费贷款增量。这个增量就代表楼市从总的货币放水里面接了多少水进入楼市。

社群资料库有这么一张图，居民每年房贷增加数据。

（2007年～2024年居民房贷增量）

从柱状图可以看出来出来2009年和2016年房贷增速有两个明显的高值，而这两个高值也对应着我们经历的两轮房价普涨。数据到了2022年，增量数据剧烈下滑，也对应着楼市房价的剧烈调整。

这个增量非常非常关键，以至于增量少了都无法维持以前的房价。

这个数据实际代表的是居民买房的新增需求，为什么这么说？

假设居民房贷不增长，就类似于小明把房子卖给小红之后，小明租房住，小红把小明的房贷转过去，两个人并没有新增住房需求。

而房贷数据增加的情况，则是小明把房子卖给小红之后，小明拿到钱，继续负债买了一套新房。数据的增加正好对应真实需求的增加。

而且要明白新房和二手房的房贷增量都反映在这个数据里面。总量数据不增加，而新房房贷在增加，说明二手房房贷在减少，二手房更加不利。

上面的柱状图能看出来，即便是2013-2014即便增速15%以上，房价还是在调整，理清楚这个逻辑，我们再看二月的央行房贷数据。

2月居民新增房贷增速仅为2.19%，这个增速依然太低，低到无法维系房价，这也和最近统计局公布的全国一二手房房价跌幅对应上了。

一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为下降0.1%，二线城市二手住宅环比下降0.4%。

一般认为居民中长期贷款持续增加并保持6个月以上，楼市才能真正回暖。2025年中产阶级的主要资产房子依然要承受很大的压力。

2025年依然是中产大洗牌之年。

③

富人通过债务收割中产的秘密

泡沫的幻觉

某一个核心地段高端小区500套100平的房子5万/平，总市值25亿。2021年因为市场行情很好，成交了一套6万/平的房子。所有的资产持有者都认为自己的房子值6万了，这个小区的总市值就到了30亿。

一个小区的价值会因为成交一套600万的房子，市值增加5亿吗？当然不可能，6万的房价只是边际的成交价格，不具备整体性，如果所有人都想6万卖掉脱手是不可能的。这只是价格的泡沫。

在通胀周期

我们常说抵抗通胀靠的是债务，而不是房子，房子只是债务的媒介。有钱人在通货膨胀周期，一方面通过自身房贷买入房产扩张债务，其次因为有钱人普遍拥有企业主体，拥有更多的企业资质，可以通过抵押信贷继续扩张债务买入资产。而后者普遍是中产比较欠缺的。

在通货膨胀周期，有钱人可以比中产更快的拿到更多的贷款。通过债务虹吸货币给自己身价带来的泡沫效应。这一步就遥遥领先中产的。

但富人因为认知更清晰，对泡沫的幻觉更抱有警觉。

在紧缩周期

富人首先抛离房产和债务，中产接过有钱人的房子，等于把富人的债务接过去了。富人落袋为安，用自己的泡沫资产换中产的储蓄。富人再把储蓄用于配置国债或储蓄收息，这时候中产举债多，富人储蓄多，等于富人把钱存在银行借给中产收利息，中产为富人支付利息付出劳动。

而中产因为认知慢一个节拍、自住房的刚性需求不能轻易卖出。甚至一些人2021-2023年因为急于上车在通胀和紧缩的转换期买了房子，站在了最高点。

而随着紧缩周期的来临，资产的价格持续下跌，中产净资产快速归零返贫。反而一直没上车的人躲过了收割。

有钱人通过通胀和紧缩周期，完成一轮完整的周期收割，把手上的泡沫换成实打实的储蓄。然后像猎人一样耐心等待下一轮通胀周期的来临。

而我们社群什么时候就提醒了紧缩即将来临？

是在2022年7月大会前夕。通过内部消息就知晓到全面债务化解即将到来，不仅仅地产行业，连金融和财政都将迎来巨大变革。那时候说未来3年收入和就业会普遍下滑，资产价格将全面重估，很多朋友还不太置信。

那什么时候通胀周期会再来呢？还需要点时间，经济周期是规律，通胀不会缺席。

全文完，已经看到这，顺手点个关注或赞呗